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Les critères clés pour évaluer la capacité d’emprunt

Pour déterminer combien vous pouvez emprunter, la banque analyse d’abord vos revenus et vos charges mensuelle. Elle calcule votre taux d’endettement, c’est-à-dire la part de vos revenus consacrée auxcharges de crédit. Ce taux d’endettement ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels (assurance emprunteur incluse) conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. Autrement dit, l’ensemble de vos mensualités de prêt (nouveau crédit et crédits en cours) ne doit pas excéder environ un tiers de vos revenus. À l’inverse, il doit vous rester environ 65 % de vos revenus pour vivre : c’est ce qu’on appelle le reste à vivre. Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges fixes payées, et doit être suffisant pour vos dépenses courantes (alimentation, transport, etc.). Par complémentarité, on parle parfois de reste à charge pour désigner la part de vos revenus absorbée par les charges mensuelles, que les banques cherchent à limiter à ~35 %. En pratique, nombre de banques exigent un reste à vivre minimum par personne dans le foyer : par exemple 700 à 1 000 € pour un adulte seul, plus 300 à 500 € par enfant à charge.

Autres critères importants : le taux d’intérêt du prêt et la durée d’emprunt influencent directement votre capacité d’emprunt. À revenus égaux, plus la durée de remboursement est longue, plus la mensualité acceptable peut financer un montant emprunté élevé (mais sur une période plus longue). De même, un taux d’intérêt plus bas augmente le capital empruntable pour une mensualité donnée. En 2025, la durée standard maximale est de 25 ans pour un prêt immobilier. Les banques prennent donc en compte tous ces paramètres pour estimer votre budget d’emprunt réaliste et s’assurer quevous pourrez honorer les échéances sans vous mettre en difficulté.

Quels revenus les banques prennent-elles en compte ?

Toutes vos sources de revenus stables et réguliersseront examinées, mais tous les revenus ne sont pas pris en compte à100 %. Voici les principaux types de revenus considérés par les banques françaises :

• Salaires nets et assimilés : Si vous êtes salarié en CDI (secteur privé)   ou fonctionnaire, votre salaire net mensuel est intégré à 100 %     dans le calcul de capacité d’emprunt. Les primes contractuelles     garanties par votre contrat de travail (13e mois, prime d’ancienneté,   etc.) sont également prises en compte. En revanche, les revenus liés à des  contrats précaires (CDD, intérim) ou en période d’essai ne seront     généralement pas retenus par la banque, faute de stabilité   suffisante. Une fois votre situation stabilisée (CDI confirmé, fin de période d’essai), votre salaire redevient éligible.
• Revenus des travailleurs indépendants et libéraux : Pour les non-salariés   artisans, commerçants, professions libérales, freelances, etc.), les     banques exigent du recul. Il faut souvent pouvoir justifier de 3 années  de revenus réguliers (bénéfices) avec des bilans comptables positifs  pour que ces revenus soient pris en compte à 100 %. Certaines banques  se montrent un peu plus souples pour les professions libérales établies  (parfois 1 à 2 ans d’ancienneté peuvent suffire si les revenus sont  pérennes). En résumé, plus votre activité indépendante est ancienne et  profitable, plus la banque intègrera pleinement vos revenus.
• Pour les auto-entrepreneurs, les banques appliquent généralement un abattement  forfaitaire sur le chiffre d'affaires déclaré (souvent de l'ordre de 30 % à 50 %) afin d’estimer un revenu net réel. Cela signifie qu’un     auto-entrepreneur déclarant 2 000 € par mois pourra être considéré     comme gagnant réellement 1 000 à 1 400 €, selon l'abattement     appliqué. Cela limite donc la capacité d’emprunt sauf si l’activité est  ancienne, stable et bien documentée.
• Pensions de retraite et rentes viagères : Les retraites (pensions de     vieillesse) et pensions d’invalidité sont considérées comme des revenus pérennes     et garantis. À ce titre, elles sont généralement retenues à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt. De même, des rentes régulières     issues de placements (rente d’une assurance-vie, d’un PER, etc.) peuvent     être prises en compte selon les établissements, surtout si elles sont     versées de façon certaine et durable.
• Revenus  locatifs (loyers) : Si vous percevez des loyers de biens immobiliers  locatifs, les banques en tiennent compte mais en appliquant une décote     importante. En pratique, seuls ~70 % des revenus locatifs sont     généralement retenus dans le calcul. Cette pondération vise à anticiper  les éventuelles charges liées au bien, les périodes de vacance locative     (logement non loué) ou les impayés. Par exemple, un loyer mensuel de  800 € ne comptera que pour 560 € de revenu dans votre dossier. À   noter que si votre projet immobilier lui-même prévoit un futur loyer  (achat d’un bien locatif), la banque pourra aussi appliquer cette décote   sur le loyer prévisionnel pour évaluer votre dossier.
• Pensions  alimentaires reçues : Si vous percevez une pension alimentaire (pour les enfants notamment), la banque pourra l’intégrer partiellement dans vos revenus, sous conditions. Il faut que ces versements soient réguliers et garantis sur la durée du prêt. Concrètement, si les  enfants concernés seront encore mineurs pendant toute la durée du futur crédit, la pension alimentaire peut être comptée comme ressource. En revanche, si la pension doit cesser dans quelques années (enfant atteignant sa majorité ou fin des études), le banquier sera réticent à la prendre en compte pour un prêt long terme.
• Allocations et aides sociales : La plupart du temps, les allocations familiales et prestations sociales (aides logement type APL, RSA,  etc.) ne sont pas prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ces revenus ne sont pas considérés comme suffisamment pérennes ou “empruntables”. Une exception peut être faite pour certaines     allocations familiales jugées stables et insaisissables, versées durant     toute la durée du prêt (par exemple, allocations pour jeune enfant si le     bébé vient de naître – la banque sait qu’elles dureront au moins 18 ans).  Mais ces cas restent minoritaires, la règle étant de baser le financement  sur les revenus propres de l’emprunteur.

Chaque banque peut avoir ses propres critères internes sur les revenus. Par exemple, certaines prendront en compte une partie des revenus variables (commissions, prime de performance, heures supplémentaires régulières) alors que d’autres les ignoreront par prudence. De même, un banquier pourra exiger plus de bilans pour un indépendant ou refusera un dossier avec trop d’intérim, là où un autre trouvera des solutions. Il ne faut donc pas hésiter à présenter son dossier à plusieurs établissements si votre profil comporte des spécificités.

Quelles charges sont prises en compte dans le calcul ?

Côté charges, la banque va additionner toutes vos dépenses mensuelles fixes et incompressibles pour évaluer votre taux d’endettement. Toutefois, seules certaines charges sont retenues dans ce calcul – essentiellement celles liées à des engagements de crédit ou des obligations de paiement régulières. Voici les principales charges que les banques intègrent :

• Crédits en cours : il s’agit des mensualités de tous les prêts que vous remboursez déjà au moment de la demande. Par exemple, les échéances de votre crédit auto, de prêts à la consommation, d’un éventuel autre crédit immobilier en cours, etc., sont comptabilisées dans le taux d’endettement. Chaque mensualité existante vient donc réduire d’autant la  capacité pour un nouveau prêt.
• Loyer actuel du logement : si vous êtes locataire, votre loyer     mensuel en cours est pris en charge dans le calcul de vos charges fixes. Cependant, si le crédit demandé a pour objet l’achat de votre résidence     principale, alors votre loyer cessera une fois le bien acquis dans ce cas la banque n’intègrera pas ce loyer dans le calcul final   de votre taux d’endettement. En revanche, si vous comptez conserver votre location (par exemple vous achetez un bien locatif tout en restant locataire de votre résidence), le loyer actuel restera une charge à payer en plus du nouveau prêt, et sera donc bien pris en compte.
• Pensions alimentaires versées : intégrées     dans les charges, elles viennent diminuer votre capacité d’emprunt.

• En résumé, la banque retient surtout les charges récurrentes et obligatoires : prêts en cours, loyer (selon situation),     pension versée, etc. Toutes les autres dépenses courantes ne sont pas comptabilisées dans le taux d’endettement. Vos factures d’énergie, assurances, courses alimentaires, transports, loisirs… n’entrent pas dans le calcul mathématique de la capacité d’emprunt. Néanmoins, ces  dépenses existent bel et bien : c’est pour cela qu’on vérifie le reste à vivre. La banque s’assure que, même une fois payées les mensualités     de prêt (et autres charges fixes), il vous restera assez pour couvrir vos frais de vie courants. D’ailleurs, si vos charges fixes augmentent (par exemple un nouveau crédit auto), mécaniquement votre reste à vivre diminue, ce qui peut compromettre l’obtention d’un nouveau prêt.

Exemples chiffrés de calcul de capacité d’emprunt

Rien de tel que quelques exemples concrets pour illustrer comment se calcule une capacité d’emprunt. Imaginons une personne avec un certain revenu mensuel, et voyons l’impact de ses charges et de la durée du prêt sur le montant maximal qu’elle peut emprunter (montants calculés aux conditions de 2025) :

• Profil  A : emprunteur avec 5 000 € de revenus nets mensuels et 1 000 € de charges fixes. Sa capacité théorique d’endettement est     de 35 % de 5 000 €, soit 1 750 € par mois, mais  1 000 € sont déjà pris par ses charges existantes. Il ne reste donc que 750 € de mensualité disponible pour un nouveau prêt. D’après une simulation, cela correspond à environ 127 000 €  empruntables sur 20 ans (aux taux du marché en mars 2025). Sur 15 ans la somme aurait été plus faible (~104 000 €) et sur 25 ans     un peu plus élevée (~145 700 €), car la durée modifie le montant finançable.
• Profil B : emprunteur avec 5 000 € de revenus nets mensuels mais     seulement 500 € de charges. Ici, 35 % de 5 000 €     donnent 1 750 € et seulement 500 € sont déjà pris par d’autres engagements, il reste donc 1 250 € de marge mensuelle pour le prêt immobilier. Cette personne peut emprunter environ 212 000 € sur 20 ans dans ces conditions (environ 173 900 € sur 15     ans, ou jusqu’à ~242 900 € sur 25 ans d’après la même  simulation).

Ces deux scénarios illustrent clairement que plus vos charges existantes sont élevées, plus elles réduisent votre capacité d’emprunt. À revenus équivalents, le profil B peut emprunter bien davantage que le profil A simplement parce qu’il a moins de charges à supporter. On voit aussi que la durée du crédit influence le montant empruntable : sur 25 ans on peut emprunter bien plus que sur 15 ans, ce qui permet d’acheter un bien plus cher, mais en contrepartie on paiera des intérêts pendant plus longtemps. Il faut donc trouver le bon équilibre entre le montant emprunté et le coût total du prêt, en évitant de s’endetter trop près du maximum pour garder une marge de manœuvre financière.

Différences de méthodes et de tolérance entre les banques

Bien que toutes les banques françaises respectent globalement les mêmes règles prudentielles, il existe des différences de méthode ou de tolérance d’un établissement à l’autre. Ces variations peuvent jouer en votre faveur (ou défaveur) selon votre profil :

• Taux d’endettement maximum plus ou moins flexible : La norme générale est 35 % d’endettement maximum, mais certaines banques acceptent     ponctuellement de dépasser ce seuil pour les profils à revenus élevés ou reste à vivre confortable. Par exemple, un emprunteur gagnant très bien sa vie pourra parfois obtenir un prêt avec un endettement de 40 %, dès lors qu’il lui reste plusieurs milliers d’euros pour vivre chaque mois. Cela reste une exception réservée aux meilleurs dossiers, la  plupart des prêts étant strictement limités à 35 % d’endettement.
• Exigences de “reste à vivre” différentes : Chaque banque a sa propre     manière d’évaluer le reste à vivre minimum acceptable en fonction de la     situation familiale et géographique de l’emprunteur. Par conséquent, à revenus     égaux, une banque A pourra estimer que votre reste à vivre est     suffisant, tandis qu’une banque B jugera qu’il est trop juste si vous avez     par exemple des enfants à charge ou habitez dans une région au coût de la     vie élevé. Il n’existe pas de barème universel, même si beaucoup     d’établissements utilisent des repères similaires (par exemple, le fameux     minimum ~700 €/adulte évoqué plus haut).
• Prise  en compte de certains revenus spécifiques : Comme évoqué, tous les établissements n’ont pas la même politique vis-à-vis des revenus  “non standards”. Par exemple, une prime annuelle variable, des revenus     d’intérim sur longue durée ou des allocations familiales pourront être  comptabilisés par une banque mais exclus du calcul par une autre. De même, les travailleurs indépendants avec moins de 3 ans d’activité pourront trouver une banque acceptant de considérer partiellement leurs  revenus là où d’autres exigeront d’attendre encore un an ou deux. Ces différences soulignent l’importance de consulter plusieurs banques (ou de passer par un courtier qui saura quel établissement sera le plus accommodant pour votre profil).
• Méthodes  de calcul pour les projets locatifs :

Jusqu'à récemment, certaines banques appliquaient encore la méthode de calcul différentiel (ne prenant en charge que le reste à charge entre loyer et mensualité du prêt). Cette méthode n’est plus pratiquée dans la majorité des établissements. La tendance est au calcul classique avec intégration de 70 % des loyers perçus dans les revenus et 100 % des charges dans les mensualités. Cela réduit parfois l’effet levier de l’investissement locatif, mais permet une approche plus prudente et homogène.

📌En pratique, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Chaque banque ayant sa politique de risque et ses critères, il peut être judicieux de comparer plusieurs offres. Un dossier refusé par une banque pourra être accepté par une autre plus souple sur un point précis, ou bien assorti de conditions différentes.

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En résumé, la capacité d’emprunt est déterminée par vos revenus, vos charges et des règles prudentielles. En 2025, les banques appliquent ces critères avec attention, mais chaque dossier est unique. Anticipez: évaluez votre capacité d’emprunt en amont, faites une simulation, ou contactez un expert en financement qui saura optimiser votre dossier. Un bon accompagnement peut faire toute la différence pour concrétiser votre projet immobilier.

Conclusion : préparez au mieux votre projet !

En résumé, la capacité d’emprunt est déterminée par vos revenus, vos charges et des règles prudentielles. En 2025, les banques appliquent ces critères avec attention, mais chaque dossier est unique. Anticipez : évaluez votre capacité d’emprunt en amont, faites une simulation, ou contactez un expert en financement qui saura optimiser votre dossier. Un bon accompagnement peut faire toute la différence pour concrétiser votre projet immobilier.